Valutazione delle aree fabbricabili ai fini del calcolo dell'Imposta municipale propria (IMU) e sulle fattispecie relative agli immobili inagibili ed inabitabili e a quelli di interesse storico.

Aree fabbricabili

Per area fabbricabile, ai sensi dell'art. 1, comma 741, lettera d, legge 160 del 2019,  si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità. Si applica l’articolo 36, comma 2, del decreto legge 4 luglio 2006, n.223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n.248.
Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili, i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’articolo 1 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui all’articolo 1, comma 3, del citato decreto legislativo n.99 del 2004, sui quali persiste l’utilizzazione agrosilvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali.

Ferme restando le disposizioni di cui all’articolo 1 della legge n.160/2019, non costituisce area fabbricabile il lotto che per le sue dimensioni o conformazione, e non essendo accorpabile ad altri lotti confinanti in quanto di proprietà di soggetti diversi, non consente di fatto la edificazione di alcun tipo di fabbricato.

Si considera parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici purché accatastata unitariamente. A riguardo è pertinenziale, ma esclusivamente a fini urbanistici, quindi non suscettibile di diversa utilizzazione economica, accessoria e al servizio del fabbricato principale, quella che non incide sul carico urbanistico in quanto non altera in modo significativo l’assetto del territorio. Essa costituisce oggetto di autonoma imposizione soltanto in caso di effettiva utilizzazione edificatoria.

Anche le unità immobiliari collabenti, classificate catastalmente nella categoria F2, sono da assimilare al concetto di area edificabile, considerando la superficie utile incidente sul fondo e tenendo conto delle possibilità di recupero del fabbricato preesistente stabilite dalle vigenti norme urbanistico-edilizie (art. 2 del Regolamento Comunale per l'applicazione dell'Imposta Municipale Propria (IMU).

Si precisa che è possibile verificare la rispondenza delle previsioni urbanistiche a cui sono soggette le aree edificabili, consultando il sito del Piano Strutturale Comunale (PSC) e quello delle varianti adottate.

Terreni agricoli

Per terreno agricolo, ai sensi dell'art. 1, comma 741, lettera e, legge 160 del 2019,  si intende il terreno iscritto in catasto, a qualsiasi uso destinato, compreso quello non coltivato.

Sono esenti dall’imposta i terreni agricoli come di seguito qualificati (articolo 1, comma 758, legge n.160/2019):

• posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’articolo 1 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, iscritti alla previdenza agricola, comprese le società agricole di cui all’articolo 1, comma 3, del citato decreto legislativo n. 99 del 2004, indipendentemente dalla loro ubicazione;
• ubicati nei comuni delle isole minori di cui all’allegato A annesso alla legge 28 dicembre 2001, n. 448;
• a immutabile destinazione agrosilvo- pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile;
• ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell’articolo 15 della legge 27 dicembre 1977, n.984, sulla base dei criteri individuati dalla circolare del Ministero delle finanze n.9 del 14 giugno 1993, pubblicata nel supplemento ordinario n.53 alla Gazzetta Ufficiale n.141 del 18 giugno 1993.

Fabbricati inagibili ed inabitabili

Ai sensi dell'articolo 1, comma 747, lettera b), della legge 160 del 2019, si intendono inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al
periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni, i fabbricati, (intesi nel loro complesso e non le singole unità immobiliari) in situazione di degrado sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente), non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, bensì con interventi di restauro e risanamento conservativo e/o di ristrutturazione edilizia, ai sensi dell’art. 3 del decreto del presidente della repubblica n.380/2001 e del vigente regolamento edilizio comunale.

A titolo esemplificativo, si ritengono inagibili o inabitabili i fabbricati nei quali ricorrono le seguenti condizioni (art. 7, Regolamento comunale per l'applicazione dell'Imposta municipale propria (IMU):

• strutture orizzontali (solai e tetto di copertura) con gravi lesioni che possano costituire pericolo a cose o persone, con rischi di crollo;
• strutture verticali (muri perimetrali o di confine), con gravi lesioni che possano costituire pericolo a cose o persone, con rischi di crollo;
• edifici per i quali è stata emessa ordinanza sindacale di demolizione atta ad evitare danni a cose o persone;
• edifici con caratteristiche di fatiscenza quali la vetustà della costruzione accompagnata dalla mancanza delle parti di finitura del fabbricato (es. mancanza di infissi).

L’inagibilità o inabitabilità può essere accertata (in alternativa):

1. dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione;
2. mediante presentazione da parte del contribuente di dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al D.P.R. 445/2000 che attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato. Il comune si riserva di verificare la veridicità dei dati dichiarati.

In ogni caso la riduzione della base imponibile ha decorrenza dalla data dalla quale è stata dichiarata l’inagibilità o inabitabilità del fabbricato, come previsto al precedente punto 1) oppure è stata presentata la dichiarazione sostitutiva con la modalità prevista al punto 2).

Fabbricati di interesse storico

Sono da considerarsi fabbricati di interesse artistico o storico gli edifici ai sensi dell'articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (art. 1, comma 747, lettera a) della legge 160 del 2019).

La caratteristica di immobile di interesse storico ed artistico è annotata ad opera della conservatoria dei registri immobiliari, presso la quale deve essere trascritto il provvedimento con il quale viene riconosciuto il vincolo, in quanto interesserà anche i successivi possessori dell’immobile.

Non è necessario che il vincolo sia imposto su tutto l’edificio, potendo essere vincolata anche una parte soltanto di esso (ad esempio la facciata), così come è possibile sottoporre a vincolo immobili che si trovino in cattivo stato di conservazione o immobili parzialmente ricostruiti.